Premium Contabilidade Assessoria e Auditoria

Contabilidade no Distrito Federal

Abertura de Empresa

CONDOMÍNIOS

Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 estabelece as normas para as edificações em forma de condomínios.

A referida lei em seu artigo 1º conceitua os condomínios da seguinte forma:

Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.

Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil) em seu artigo 1.332, institui o condomínio por meio de edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial, a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; e o fim a que as unidades se destinam.

2. DOCUMENTOS E LIVROS

Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002 (Código Civil) estabelece que para se realizar a administração de um condomínio deve ser estabelecido um corpo diretivo que é representado pelos próprios condôminos, composto pelo síndico, conselho fiscal e pela assembleia geral dos condôminos.

Na condição de representante legal do condomínio, o síndico responde civil e criminalmente pelos seus atos à frente do condomínio.

A responsabilidade torna-se maior seriedade tendo em vista o disposto na Lei nº 8.137 de 27 de dezembro de 1990, que trata dos crimes de ordem tributária, econômica e contra relações de consumo, bem como o estabelecido no Código de Defesa do Consumidor, regulamentado pela Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990.

A legislação atual não traz obrigatoriedade de que o condomínio mantenha contabilidade regular, ou seja, que possua lançamentos em diário bem como demonstrações contábeis, no entanto, salienta-se que para os interessados na boa administração de seu patrimônio, não há vedação em se manter uma contabilidade para fins administrativos.

Tais procedimentos podem ser verificados no Boletim Imposto de Renda nº 5/2011 - CONTABILIDADE PARA CONDOMÍNIOS, com modelo de plano de contas.

Se a opção for de elaborar a contabilidade será de competência exclusiva de contabilista habilitado manter em dia as demonstrações do condomínio. Caso os condôminos optem em não manter contabilidade regular, caberá ao sindico manter em boa ordem e guarda toda documentação relativa ao funcionamento do condomínio.

A documentação fiscal e contábil deve ser mantida para fins de prestação de contas aos condomínios, assim como em caso de perícia e auditoria. Abaixo relacionamos alguns exemplos de documentos que devem ser zelados:

a) Notas fiscais de aquisição de bens do Imobilizado;

b) Livro registro de funcionários;

c) Convenção do Condomínio;

d) Regulamento Interno;

e) Livro de Atas e Assembléias.

3. INSCRIÇÃO NO CNPJ

A obrigatoriedade de inscrição ao CNPJ está prevista no artigo 4º da Instrução Normativa nº 1.470 de 30 de maio de 2014, pelo fato de terem a possibilidade de obtenção de rendimentos por meio das aplicações das sobras temporárias dos recursos capitados dos condôminos.

O fato de possuir CNPJ não caracteriza o condomínio com uma pessoa jurídica com fins lucrativos. O Parecer Normativo CST nº 76, de 9 de fevereiro de 1971, dispõe que o condomínio edilício não se equipara à pessoa jurídica devendo inscrever-se no CNPJ para outros fins, principalmente, de abertura de conta bancária.

PARECER NORMATIVO CST Nº 76, DE 09 DE FEVEREIRO DE 1971

(DOU de 18.02.1971)

A obrigatoriedade da apresentação de declaração de rendimentos de que trata a Portaria GB-337, de 2.9.69, não atinge o "Condomínio em Edificações", figura representativa dos co-proprietários nos termos da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, por não se tratar de pessoa jurídica e não estar sujeito a inscrição no CGC.

3.1. Procedimento

Para fins de obtenção do CNPJ, deverá o condomínio proceder à apresentação da seguinte documentação na unidade cadastradora:

a) FCPJ (Ficha Cadastral da Pessoa Jurídica) preenchida de forma online diretamente no sítio da Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB);

b) Protocolo de transmissão ou original do DBE, assinado pela pessoa física responsável perante o CNPJ (Síndico) ou procurador, com firma reconhecida em cartório;

O mandato (procuração) poderá ser outorgado pela pessoa física responsável perante o CNPJ, com poderes de administração conferidos no ato constitutivo (Convenção de Condomínio) ou no caso de DBE assinado por procurador, cópia autenticada da procuração pública (registrada em cartório) ou particular com firma reconhecida do outorgante.

Para os contribuintes que utilizarem certificação digital (própria ou por procuração eletrônica/RFB) será gerado um Protocolo de Transmissão.

c) Cópia autenticada do ato constitutivo registrado no órgão competente (Cartório de Registro de Imóveis);

d) Cópia legível do CPF do Síndico;

Os documentos acima mencionados serão encaminhados via postal ou apresentados diretamente na unidade cadastradora de jurisdição.

Natureza Jurídica (NJ)

Data do Evento

Ato Constitutivo (regra geral)

Base Legal

Condomínio Edilício: NJ 308-5.

Data de registro da convenção OU da assembléia que deliberou sobre a inscrição no CNPJ.

Convenção do condomínio registrada no RI, acompanhada da ata de assembléia de eleição do síndico, registrada no RTD; OU Certidão emitida pelo RI que confirme o registro do Memorial de Incorporação do condomínio, acompanhada da ata de assembléia que deliberou sobre a inscrição no CNPJ, bem como da ata de assembléia de eleição do síndico, registradas no RTD.

CC, arts. 1.332 a 1.334, 1.347, 1.348;
Lei 4.591/64, arts. 3º, 7º, 9º, 22, 32.

3.2. Dados

a) Natureza jurídica: 308-5 - Condomínio Edilício;

b) CNAE - Código da Atividade Econômica: 8112-5/00 - Condomínios Prediais;

c) Responsável pelo CNPJ: será o Síndico no caso de "Condomínio em Edificação" e, o representante da Comissão de Representantes no caso de "Construção em Condomínio";

d) Data do Evento: Data do registro da convenção ou do registro da Assembléia Geral que deliberou sobre o CNPJ;

e) Ato de criação: Convenção condominial registrada no CRI  - Cartório de Registro de Imóveis  e Ata da Assembléia de eleição do síndico, registrada no CTD - Cartório de Títulos e Documentos, ou Certidão emitida pelo CRI que confirme o registro do Memorial de Incorporação do condomínio, Ata da Assembléia que deliberou sobre a inscrição no CNPJ e Ata da Assembléia que deliberou sobre a eleição do síndico, registradas no CTD, ou Certidão do CRI contendo as informações necessárias à inscrição, e Ata da Assembléia de eleição do síndico, registrada no CTD.

4. OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS

Assim como as demais entidades, os condomínios são empregadores de mão de obra e desta forma, obrigados ao recolhimento do IRRF sobre os salários e demais rendimentos pagos em folha de pagamento.

Segue abaixo tabela ilustrativa das obrigações acessórias em âmbito federal:

DECLARAÇÕES

CONDIÇÃO

BASE LEGAL

DACON

Dispensada

IN RFB nº 1.441/2014  ocorreu extinção relativo aos fatos geradores ocorridos a partir de Jan/2014.

DCTF

Dispensada

IN RFB nº 1.110/2010

DIPJ

Dispensada

IN RFB nº 1.463/2014

DIRF

Obrigada

IN RFB nº 1.503/2014

EFD CONTRIBUIÇÕES

Dispensada

IN RFB nº 1.252/2012

ECD (Sped Contábil)

Dispensada

IN RFB nº 1.420/2013

ECF (Escrituração Contábil Fiscal)

Não obrigada

IN RFB nº 1.422/2013

5. RETENÇÕES NA FONTE 

O condomínio por não ter natureza jurídica, pode estar ou não na condição de realizar a retenção na fonte de impostos e contribuições.

5.1. IRRF

a) Na condição de tomador de serviços, não há previsão legal que obrigue o condomínio a reter o imposto de renda na fonte; 

b) Por ocasião dos pagamentos realizados a pessoas físicas (autônomos) também não haverá retenção na fonte; (Ato Declaratório Normativo nº 29 de 25 de Junho de 1986)

c) Nos pagamentos efetuados relativos ao trabalho assalariado (DARF 0561) serão realizadas normalmente.

5.2. CSRF

No que tange a retenção na fonte das contribuições sociais (CSLL, PIS e COFINS) não há previsão legal de dispensa, tendo em vista o disposto no art. 30§ 1ºinciso IV da Lei nº 10.833, de 29 de dezembro de 2003.

 

ECONET EDITORA EMPRESARIAL LTDA
Autor: Kelly Costa

Premium: Contabilidade, Assessoria e Auditoria
Setor Comercial Sul, Quadra 01, Bloco "i", Salas 702, 703 e 704, Edifício Central, Asa Sul, Brasilia, DF 70304-900
Tel.: (61) 3964-9328 / 3244-4605 / 3224-4041 / 99279-1914 (claro)