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Legislação Condominial - Entendam quais são as leis específicas para condomínios

Atualmente há uma gama enorme de leis que os condomínios devem respeitar. Da Constituição às leis municipais, o condomínio deve ficar muito atento para não contrariar nada da legislação brasileira.

Entre tantas esferas, códigos e normas técnicas não são difíceis se perder. Mas é o Código Civil o “farol” a apontar o caminho correto para os condomínios em um mar de leis a serem seguidas.

O Código Civil brasileiro está em vigor desde 2003 e conta com 27 artigos sobre a vida em condomínio.  No CC explica-se de fração ideal às decisões tomadas em assembléia – consta, até, a obrigação de se fazer seguro no local e a extinção do condomínio. É lá também que estão itens como eleições, multa, barulho.

Como se pode ver é um documento fundamental para quem mora em condomínio.

 

Lei anterior

Mas e antes de 2003? Quando o CC ainda não existia em sua forma atual, quem regulava a vida em condomínio era a Lei 4591, de 1964.

Acontece que, com a chegada do novo Código Civil, os artigos que tratam da vida condominial vivem uma vida dupla: a grande maioria foi substituída pelo CC. Os advogados usam o termo “derrogado” para se referir aos artigos dessa lei que, apesar do CC, não foi revogada (anulada) por completo.

 

Exemplo de artigo "derrogado":
  • •Lei 4591, de 1964 - Capítulos III Das Despesas do Condomínio
    • - Art. 12 / § 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.

Note que este artigo 12 § 3º, da lei anterior, perdeu a validade - ou seja, foi derrogado -, já que o atual Código Civil estabelece uma nova determinação para multas por atraso em pagamento em condomínios. Veja:

  • •Código Civil, de 2003 - Capítulos sobre condomínios
    • - Art. 1.336 / § 1o. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Alguns assuntos, porém, não foram contemplados na nova legislação e, para esses, a lei 4591 ainda é a fonte para se recorrer. 

Importante ressaltar que esse é o entendimento da maioria, mas não é algo que seja unânime entre os operadores do Direito, como advogados, promotores e juízes.

“Entendo que onde há lacuna no Código Civil, a antiga pode ser aplicada – desde que não contrarie conceitos da nova legislação”, argumenta o advogado especialista em condomínios Alexandre Marques.

Vale lembrar que uma parte de lei 4591/64 ainda está na ativa: é a parte que trata de incorporação imobiliária. 

 

Convenções antigas

Outra situação que gera dúvida não apenas nos síndicos, mas também em advogados, é quando a convenção do condomínio é anterior ao Código Civil - e, por isso, algumas regras ali representadas não correspondem à realidade atual.

Um exemplo bastante recorrente é o das convenções que pedem anuência de dois terços dos condôminos para tirar o síndico do cargo. O entendimento atual do Código Civil, em seu artigo 1.349, é que a maioria dos presentes em assembléia, basta - uma vez que é esse o quórum necessário para colocar o gestor no poder, deve ser o mesmo necessário para cassar este poder.

Mas alguns advogados divergem. Veja:

"Nesse caso podemos entender que vale mesmo esses dois terços para tirar o síndico do poder, uma vez que aquela coletividade pode alterar a convenção se quiser", aponta Marcelo Manhães de Almeida, advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP.

Já o entendimento de Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios, é outro. "Nesses casos, entendo que o mais adequado é considerar esses pontos da convenção como nulos".

O que é unânime entre todos é a importância do Código Civil para o condomínio – e que a lei 4591 pode complementá-lo, mas não deve se sobrepuser a ele. 

“O nosso Novo Código Civil não fala, por exemplo, em conselho consultivo. A lei 4591/64, sim. Daí tem um guia para o assunto”, exemplifica Rodrigo Karpat. 

 

Convenção e Regulamento interno

Além da lei 4591/64 e do CC, a vida em condomínio segue algumas regras próprias: a convenção e o regulamento interno.

Essas regras do próprio local são fundamentais para manter o condomínio com a sua própria identidade. 

Porém, é fundamental que essas normas internas não se choquem com as leis – sejam elas federais estaduais ou municipais.

“As pessoas gostam de dizer que a assembléia é soberana, mas a verdade é que as decisões da coletividade não podem ser contrárias às leis. A lei é o limite para essas decisões”, explica João Paulo Rossi, advogado e professor da Universidade Secovi.

 

Atritos com as leis

É bastante comum, porém, observarmos que os condomínios através de suas normais internas (seja a convenção, regulamento interno e decisões assembleares) entrem em rota de colisão com a legislação.

Veja alguns casos:
  • • Condômino inadimplente proibido de participar da assembléia de sorteio da vaga de garagem. Como a garagem faz parte da propriedade privada, o proprietário, ao não poder participar – e assim ficar com as ‘piores’ vagas do local sofre dupla sanção: uma na Justiça e outra nessa situação. Por isso, o recomendado é permitir a participação de devedores nesse tipo de assembléia
  • • Cachorro no colo. O condomínio não pode obrigar moradores a andarem com seus pets no colo. Isso fere também o direito de propriedade da pessoa – seu direito de ir e vir. Vale ressaltar, porém, que em estados onde haja obrigação de focinheira para algumas raças de cachorro, o aparato deve ser usado também dentro do condomínio
  • • Multa superior a 2%. Antes do Código Civil, a multa para quem atrasasse o pagamento de sua cota condominial poderia chegar a 20%. Com o advento do CC, esse percentual caiu para 2%.

“Não adianta ter a unanimidade dos moradores nesse tipo de decisão: o condomínio não pode se sobrepuser às leis do país”, emenda Rodrigo Karpat.

 

Veja abaixo um esquema sobre as leis que regem a vida em condomínio:
  1. Constituição: é o principal conjunto de leis do país. Não fala necessariamente em condomínio, mas trata de assuntos como propriedade privada e dignidade da pessoa humana.
  2. Código Civil: Lei principal que trata sobre a vida em condomínio. Pode ser complementada pela lei 4591/64, mas em caso de conflito, vale o que estiver no CC. O que constar no Código Civil não deve contrariar a Constituição.
  3. Leis estaduais e municipais: cada região pode ter leis às quais os condomínios devem obedecer como regras de acessibilidade, código de obras, etc. Nesse panteão se encaixam também as normas técnicas – que, apesar de não serem leis, devem ser seguidas pelos empreendimentos também. Essas regras não podem desobedecer nem a Constituição e nem o Código Civil.
  4. Convenção do condomínio: é a lei interna do condomínio. Não pode se sobrepuser a nenhuma lei federal, estadual ou municipal, nem às normas técnicas.
  5. Regulamento interno: são as regras de uso do condomínio. Também não contrariar nenhuma legislação.
  6. Decisões assembleares: também vale como uma lei para aquela comunidade - desde que se respeite o quórum necessário para o assunto avaliado em questão. Também não pode extrapolar o limite de nenhuma lei. 
Como consultar o CC

Para facilitar a sua busca por alguns assuntos específicos no Código Civil, elaboramos a tabela abaixo. Veja:

Assunto

Artigo do Código Civil

Definição

1331

Registro do condomínio

1332

Assembléias

1350 a 1355

Eleição de síndico e Conselho fiscal

1347 e 1356

Destituição

1349

Prestação de contas

1350

Aprovação de obras e benfeitorias

1341, 1342 e 1343

Multas

1336 e 1337

Regras / Convenção e RI

1333 e 1334

Procurações

653 e 654

Contratação de administradora e síndico profissional

1348

Alteração de fachada

1336 inciso III

Barulho

1336 inciso IV

Condômino anti-social

1337

Funções e deveres do síndico

1348

Funções e deveres dos condôminos

1335 e 1336

Vagas de Garagem e áreas comuns

1338 a 1340

Animais em condomínios

Assunto tratado no Regulamento interno

Dívida de condomínio

1345

Realização de seguro

1346

Extinção do condomínio

1357 e 1358

 

Fonte: Sindiconet

 

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